Um projeto imobiliário baseia-se em uma sequência de decisões jurídicas, financeiras e técnicas cuja ordem condiciona o sucesso da transação. Seja o projeto relacionado a uma compra ou venda, cada etapa gera obrigações precisas, prazos legais e custos que variam de acordo com a natureza do bem e sua localização.
Desempenho energético do bem: um filtro antes de qualquer transação imobiliária
Desde o fortalecimento das regras relacionadas ao DPE, os bancos estão cada vez mais recusando empréstimos para bens classificados como F ou G. Essa rigidez modifica a estratégia das duas partes: um bem mal classificado no DPE dificulta a compra e complica a venda.
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Para um vendedor, colocar um imóvel no mercado sem ter verificado sua classe energética é arriscar um bloqueio no momento do financiamento do comprador. O diagnóstico deve constar desde o anúncio, e uma classificação desfavorável muitas vezes leva a realizar obras de renovação antes da venda.
Para um comprador, a leitura atenta do DPE permite antecipar os custos reais de ocupação e avaliar a margem de negociação sobre o preço. Um imóvel energeticamente ineficiente pode justificar um desconto, desde que o dossiê de financiamento inclua o orçamento de renovação. Portais como Immo B permitem comparar os anúncios filtrando de acordo com esses critérios técnicos, o que acelera a pré-seleção.
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Garantia decenal e renovação: o que muda com o decreto de fevereiro de 2026
O decreto n°2026-127 de 22 de fevereiro de 2026, publicado no Diário Oficial no dia seguinte, estende a obrigação de garantia decenal às renovações energéticas para todos os contratos assinados após janeiro de 2026. Essa evolução regulatória afeta diretamente os projetos de compra e venda com obras.
Concretamente, uma pessoa que compra um bem para renová-lo e depois revendê-lo deve se certificar de que a empresa responsável pela isolação, aquecimento ou ventilação possui uma garantia decenal que cubra esses serviços. Sem essa cobertura, a revenda pode ser comprometida: o notário verificará a conformidade das garantias no momento da assinatura do contrato.
Verificações a serem feitas antes de assinar um orçamento de renovação
- Solicitar um atestado de garantia decenal atualizado, mencionando explicitamente os trabalhos de renovação energética entre as atividades cobertas.
- Verificar se o número da apólice corresponde à empresa signatária do orçamento, e não a um subcontratado não declarado.
- Conservar todas as faturas e atas de recebimento para transmiti-las ao notário no momento da venda.
Essa obrigação reforça a segurança do comprador final, mas sobrecarrega o cronograma dos projetos de investimento imobiliário com obras.
Compromisso de venda e oferta de compra: mecanismos jurídicos a dominar
A oferta de compra é um compromisso unilateral do comprador. Ela fixa um preço e uma duração de validade. O vendedor pode aceitá-la, recusá-la ou formular uma contraproposta. Enquanto o vendedor não aceitar, a oferta de compra vincula apenas o comprador.
O compromisso de venda (ou promessa sinallagmática) compromete ambas as partes. Ele detalha as condições suspensivas, incluindo a obtenção do empréstimo. O comprador dispõe então de um prazo de desistência de dez dias a partir da notificação do compromisso, durante o qual pode desistir sem justificativa ou penalidade.
Negociação do preço: em que se basear
A negociação do preço imobiliário não é feita por instinto. Ela se baseia em elementos verificáveis:
- O preço por metro quadrado das vendas recentes na mesma área, consultável na base DVF (Demandas de Valores Fundiários) de acesso livre.
- O montante das obras a serem realizadas, orçado por meio de orçamentos e não por uma estimativa aproximada.
- Os defeitos identificados nos diagnósticos obrigatórios (DPE, amianto, chumbo, estado de riscos), que constituem argumentos factuais para ajustar o preço.
- A duração da colocação à venda do bem: um imóvel no mercado há vários meses geralmente indica um preço inicial muito alto.
Um dossiê de financiamento completo, apresentado desde a primeira oferta, reforça a credibilidade do comprador e facilita a negociação.
Litígios em condomínio: um risco subestimado na compra de imóveis
O estudo FNAIM “Litígios imobiliários 2025-2026” sinaliza um aumento dos litígios em condomínio relacionados a vistas obstruídas por novas construções. Os prédios baixos, com menos de três andares, estão sofrendo uma tendência de queda nas vendas desde meados de 2025 nas áreas afetadas.
Antes de comprar em condomínio, a leitura das atas da assembleia geral dos últimos três anos permite identificar conflitos em andamento, obras votadas não realizadas e inadimplências nas taxas. O regulamento do condomínio também especifica as restrições de uso que podem limitar um projeto de revenda ou locação.
O notário solicita sistematicamente um estado datado ao síndico, mas esse documento reflete uma fotografia em um determinado momento. Os litígios latentes (recursos contra uma licença de construção vizinha, por exemplo) nem sempre estão incluídos. Consultar as licenças de construção emitidas nas proximidades através do serviço de urbanismo da comuna oferece uma visibilidade adicional.
Um projeto imobiliário bem preparado baseia-se menos na intuição e mais na rigorosa documentação. O DPE condiciona o financiamento, a garantia decenal protege a revenda, o compromisso estrutura o compromisso, e a análise do condomínio previne surpresas desagradáveis. Cada uma dessas etapas produz documentos verificáveis, e é a sua análise cuidadosa que separa uma transação fluida de um litígio custoso.