Der französische Immobilienmarkt befindet sich nach mehreren Jahren steigender Preise und verschärfter Kreditbedingungen in einer Phase der Neujustierung. Die Vorgaben des Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) begrenzen die Belastungsquote auf 35 % des Einkommens einschließlich Kreditnehmerversicherung und die Kreditlaufzeit auf 25 Jahre. Die Ausnahmeregelungen sind begrenzt.
Gleichzeitig verändert der Zeitplan für die energetische Effizienz von Wohngebäuden die Rahmenbedingungen für einen Immobilienkauf zur Vermietung. Wer 2026 kaufen, verkaufen oder investieren möchte, muss diese Einschränkungen berücksichtigen – nicht nur den Quadratmeterpreis.
Energieausweis und Vermietungsverbot: Der Faktor, den Käufer oft übersehen
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen in Frankreich, die im Energieausweis mit der Klasse G eingestuft sind, auf dem französischen Festland nicht mehr vermietet werden. Die Klassen F und anschließend E folgen gemäß dem gesetzlichen Zeitplan. Für Anleger verändert dieser Umstand die Art des Vorhabens grundlegend: Eine mit Klasse F gekennzeichnete Immobilie, die zu einem reduzierten Preis gekauft wird, ist nur dann ein gutes Geschäft, wenn sich die Renovierungsarbeiten technisch und finanziell vor Ablauf der Frist umsetzen lassen.
Die Falle lauert oft in Eigentümergemeinschaften. Ein einzelner Käufer kann nicht allein über Arbeiten am Dach, an der Fassade oder an der gemeinschaftlichen Heizungsanlage entscheiden. Eine Ablehnung oder Vertagung bei der Eigentümerversammlung kann die energetische Sanierung der Wohnung um Jahre verzögern. Die Immobilientipps von Oh Brico helfen dabei, anstehende Arbeiten und ihre Auswirkungen auf die Rendite einer Mietimmobilie besser einzuschätzen.
Bevor Sie einen Vorvertrag für eine zur Vermietung bestimmte Immobilie unterzeichnen, sollten Sie zwei Punkte prüfen:
- Die aktuelle Energieeffizienzklasse und die erforderlichen Arbeiten, um mindestens Klasse D zu erreichen. Dabei ist zwischen Arbeiten am Sondereigentum (Fenster, Innendämmung) und Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (Fassadensanierung, Dach, Zentralheizung) zu unterscheiden.
- Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Sie zeigen, ob energetische Sanierungsarbeiten beschlossen, abgelehnt oder lediglich vertagt wurden.
- Die Höhe der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft und die voraussichtlichen Hausgeldzahlungen geben Aufschluss über das verfügbare Gemeinschaftsbudget.
Immobilienfinanzierung: Was der angegebene Zinssatz nicht verrät
Ein Vergleich der Nominalzinsen zweier Banken reicht nicht aus, um die Finanzierbarkeit eines Kaufs zu beurteilen. Der effektive Jahreszins (TAEG) umfasst die Kreditnehmerversicherung, Bearbeitungsgebühren, Kosten für die Kreditsicherheit und die Kosten für die Bewertung der Immobilie. Er ist der einzige Indikator, der einen zuverlässigen Vergleich zweier Kreditangebote ermöglicht.
Die Kreditnehmerversicherung macht einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits aus. Seit dem Lemoine-Gesetz kann sie jederzeit gewechselt werden, was echten Verhandlungsspielraum eröffnet. Wer sich ausschließlich auf den Nominalzins konzentriert und die Versicherung außer Acht lässt, kann über die Laufzeit des Kredits mehrere Tausend Euro an Einsparungen verpassen.
Die vom HCSF festgelegte Obergrenze von 35 % für die Belastungsquote schließt diese Versicherung ein. Ein Haushalt, der bereits 33 % seines Einkommens für die Kreditrückzahlung ohne Versicherung aufwendet, kann nach Hinzurechnung der Versicherung über dem Grenzwert liegen und eine Kreditablehnung erhalten. Wer diese Berechnung im Voraus durchführt, noch bevor Besichtigungen stattfinden, vermeidet wochenlange Arbeit an einem nicht finanzierbaren Vorhaben.
Eigenkapital und Nebenkosten
Die Notarkosten machen einen erheblichen Teil des Gesamtbudgets aus und sind bei Bestandsimmobilien höher als bei Neubauten. Hinzu kommen Kosten für die Kreditsicherheit (Hypothek oder Bürgschaft) und gegebenenfalls anfallende Renovierungsarbeiten. Ein realistisches Kaufbudget berücksichtigt diese Posten von Anfang an und nicht erst nach Unterzeichnung des Vorvertrags.
Eigenkapital bleibt ein Auswahlkriterium der Banken, auch wenn gesetzlich kein Mindestbetrag vorgeschrieben ist. Wer zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln decken kann, schafft Vertrauen bei der kreditgebenden Bank und verbessert die Chancen auf günstigere Konditionen bei Zinssatz und Versicherung.
Verkaufspreis ermitteln: Ein teurer Spielraum für Fehleinschätzungen
Für Verkäufer bestimmen der angesetzte Angebotspreis die Vermarktungsdauer und den letztlich erzielten Verkaufspreis. Eine überteuerte Immobilie bleibt auf dem Markt liegen und wird oft schließlich unter ihrem tatsächlichen Wert verkauft – nach mehreren aufeinanderfolgenden Preissenkungen, die das Vertrauen der Käufer untergraben.
Öffentliche Datenbanken wie DVF (Demandes de valeurs foncières) ermöglichen es, die tatsächlich erzielten Verkaufspreise in einem bestimmten Gebiet einzusehen. Diese konkreten Vergleichswerte sind aussagekräftiger als eine Schätzung, die sich am Angebotspreis einer Nachbarimmobilie im Schaufenster eines Maklerbüros orientiert, denn dieser entspricht nicht unbedingt dem tatsächlichen Transaktionspreis.
Verkäufer können das Risiko einer Fehleinschätzung verringern, indem sie mindestens zwei oder drei Bewertungen einholen (Online-Tool, Immobilienmakler, Notar). Der durchschnittliche Verhandlungsspielraum variiert je nach Region und Zeitraum. Ein von Anfang an realistisch angesetzter Preis verkürzt jedoch die Verkaufsdauer und verringert die finanzielle Unsicherheit – insbesondere, wenn ein weiterer Kauf vom Verkaufserlös abhängt.
Gleichzeitig kaufen und verkaufen: Der Zeitplan als größtes Risiko
Bei einem gleichzeitigen Kauf und Verkauf besteht das Risiko, dass die Zeitpläne nicht zusammenpassen. Wer zuerst verkauft, hat vollständige finanzielle Klarheit, muss aber eine vorübergehende Unterkunft finden. Wer zuerst kauft, muss möglicherweise einen Überbrückungskredit aufnehmen, dessen Kosten das Gesamtbudget erhöhen und dessen Laufzeit begrenzt ist.
Keine der beiden Optionen ist grundsätzlich besser als die andere. Die Entscheidung hängt von der Lage am lokalen Markt, der geschätzten Verkaufsdauer und der finanziellen Fähigkeit ab, zwei Belastungen gleichzeitig zu tragen. In einem Markt, in dem Immobilien innerhalb weniger Wochen verkauft werden, ist ein Verkauf vor dem Kauf mit geringem Risiko verbunden. In einem langsameren Markt kann ein Überbrückungskredit zu einer erheblichen finanziellen Belastung werden.
Ein selten bedachter Punkt: die aufschiebende Bedingung des Verkaufs im Kaufvorvertrag. Sie schützt Käufer, die zugleich Verkäufer sind, indem sie den Kauf vom erfolgreichen Verkauf der bisherigen Immobilie abhängig macht. Gleichzeitig macht sie das Angebot für den Verkäufer weniger attraktiv – insbesondere gegenüber einem Mitbewerber ohne diese Bedingung. Wer diese Klausel verhandeln möchte, muss die lokale Verhandlungsmacht von Angebot und Nachfrage kennen.
Die zeitliche Planung eines Immobilienvorhabens hängt von konkreten Faktoren ab: Zustand des Energieausweises, Finanzierbarkeit, angemessener Preis und Verkaufszeitplan. Jeder dieser Punkte kann ein tragfähiges Vorhaben in eine finanzielle Sackgasse führen – oder umgekehrt eine scheinbar riskante Gelegenheit in einen soliden Kauf verwandeln.
