De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een periode van herijking, na meerdere jaren van stijgende prijzen en strengere kredietvoorwaarden. De regel van de Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) begrenst de inspanningsratio op 35 % van het inkomen, inclusief de kredietverzekering en de looptijd van de lening op 25 jaar, met beperkte uitzonderingsmogelijkheden.
Tegelijkertijd verandert de regelgeving rond de energieprestatie van woningen de voorwaarden voor een verhuurinvestering. Kopen, verkopen of investeren in 2026 betekent dat u rekening moet houden met deze beperkingen, en niet alleen met de prijs per vierkante meter.
Energielabel en verhuurverbod: de factor die kopers over het hoofd zien
Sinds 1 januari 2025 mogen woningen met energielabel G volgens de energieprestatiekeuring in Europees Frankrijk niet meer worden verhuurd. De labels F en vervolgens E volgen volgens het wettelijke tijdschema. Voor een investeerder verandert dit de aard van het project: een woning met label F die tegen een lagere prijs wordt gekocht, is alleen een goede deal als de renovatiewerkzaamheden technisch en financieel haalbaar zijn vóór de deadline.
De valkuil zit vaak bij appartementen in mede-eigendom. Een individuele koper beslist niet alleen over werkzaamheden aan het dak, de gevel of het gemeenschappelijke verwarmingssysteem. Een weigering of uitstel tijdens de algemene vergadering kan ervoor zorgen dat de woning jarenlang niet aan de eisen voldoet. Door het vastgoedadvies van Oh Brico te raadplegen, krijgt u een beter beeld van de werkzaamheden waarop u moet anticiperen en de gevolgen daarvan voor het rendement van een verhuurinvestering.
Voordat u een koopovereenkomst tekent voor een woning die u wilt verhuren, zijn twee controles essentieel:
- Het huidige energielabel en de werkzaamheden die nodig zijn om minimaal label D te behalen, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen werkzaamheden aan de privéwoning (ramen, binnenisolatie) en gemeenschappelijke werkzaamheden (gevelrenovatie, dak, centrale verwarming)
- De notulen van de laatste algemene vergaderingen van de vereniging van mede-eigenaars. Daaruit blijkt of energiebesparende renovatiewerkzaamheden zijn goedgekeurd, afgewezen of alleen uitgesteld
- Het bedrag in het onderhoudsfonds van de vereniging van mede-eigenaars en de verwachte bijdragen, die een indicatie geven van het beschikbare gezamenlijke budget
Leencapaciteit voor een woning: wat de geadverteerde rente niet vertelt
De nominale rente van twee banken vergelijken is niet voldoende om te bepalen of een aankoop haalbaar is. Het JKP (jaarlijks kostenpercentage) omvat de kredietverzekering, dossierkosten, garantiekosten en de kosten voor de taxatie van de woning. Dit is de enige indicator waarmee u twee leningaanbiedingen betrouwbaar kunt vergelijken.
De kredietverzekering weegt zwaar mee in de totale kosten van de lening. Sinds de wet-Lemoine kunt u op elk moment van verzekeraar veranderen, wat echte onderhandelingsruimte biedt. Wie zich uitsluitend op de nominale rente richt en de verzekering buiten beschouwing laat, kan tijdens de looptijd van de lening duizenden euro’s aan besparingen mislopen.
De door de HCSF vastgestelde grens van 35 % voor de inspanningsratio is inclusief deze verzekering. Een huishouden dat al 33 % van zijn inkomen besteedt aan aflossingen, exclusief verzekering, kan na toevoeging van de verzekering boven de grens uitkomen en een afwijzing van de aanvraag krijgen. Door deze berekening vooraf te controleren, nog voordat u woningen gaat bezichtigen, voorkomt u dat u weken besteedt aan een project waarvoor geen financiering mogelijk is.
Eigen inbreng en bijkomende kosten
De notariskosten vormen een aanzienlijk deel van het totale budget en zijn hoger bij bestaande woningen dan bij nieuwbouw. Daar komen de garantiekosten (hypotheek of borgstelling) en eventuele werkzaamheden bij de intrek nog bij. Een realistisch aankoopbudget houdt vanaf het begin rekening met deze kosten, niet pas na het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst.
De eigen inbreng blijft een selectiecriterium voor banken, ook al is er wettelijk geen minimumbedrag vastgelegd. Een eigen inbreng die minstens de bijkomende kosten dekt, stelt de kredietverstrekker gerust en vergroot de kans op gunstigere voorwaarden voor de rente en de verzekering.
Verkoopprijs bepalen: een foutmarge die duur uitpakt
Voor verkopers bepaalt de vraagprijs hoe lang de woning te koop staat en wat de uiteindelijke verkoopprijs wordt. Een te hoog geprijsde woning blijft op de markt staan en wordt uiteindelijk vaak onder de werkelijke waarde verkocht, na meerdere opeenvolgende prijsverlagingen die het vertrouwen van kopers ondermijnen.
Met openbare databanken zoals DVF (Demandes de valeurs foncières) kunt u de daadwerkelijke verkoopprijzen in een bepaalde buurt bekijken. Deze feitelijke referentieprijzen zijn betrouwbaarder dan een schatting op basis van de vraagprijs van een buurwoning in de etalage van een makelaar, die niet noodzakelijk overeenkomt met de werkelijke transactieprijs.
Als verkoper beperkt u het risico op een afwijking van de markt door minstens twee of drie schattingen naast elkaar te leggen (online tool, makelaar, notaris). De gemiddelde onderhandelingsmarge verschilt per regio en periode, maar een vanaf het begin goed afgestemde prijs verkort de verkooptijd en vermindert de financiële onzekerheid, vooral wanneer een andere aankoop afhankelijk is van de verkoopopbrengst.
Tegelijk kopen en verkopen: de planning als grootste risico
Bij een gelijktijdig aankoop- en verkoopproject bestaat het risico dat de planning niet op elkaar aansluit. Eerst verkopen biedt volledige financiële duidelijkheid, maar betekent dat u tijdelijke woonruimte moet vinden. Eerst kopen vereist doorgaans een overbruggingskrediet, waarvan de kosten boven op het totale budget komen en de looptijd beperkt is.
Geen van beide opties is altijd beter dan de andere. De keuze hangt af van de krapte op de lokale markt, de geschatte verkooptijd en de financiële draagkracht om tijdelijk dubbele lasten te betalen. Op een markt waar woningen binnen enkele weken worden verkocht, brengt eerst verkopen weinig risico met zich mee. Op een tragere markt kan een overbruggingskrediet een aanzienlijke financiële druk veroorzaken.
Een punt waarop zelden wordt geanticipeerd: de ontbindende voorwaarde van verkoop in de voorlopige koopovereenkomst. Deze beschermt de koper-verkoper door de aankoop afhankelijk te maken van de verkoop, maar maakt het bod minder aantrekkelijk voor de verkoper, vooral tegenover een concurrent die deze voorwaarde niet stelt. Over deze voorwaarde onderhandelen vereist inzicht in de lokale machtsverhouding tussen vraag en aanbod.
De planning van een vastgoedproject hangt af van concrete factoren: de staat van het energielabel, de haalbaarheid van de financiering, een realistische prijs en de verkoopplanning. Elk van deze punten kan een haalbaar project laten uitmonden in een financiële impasse, of juist een ogenschijnlijk riskante kans veranderen in een solide aankoop.
