Comment défiscaliser avec l’immobilier ?

La confiscation des revenus fonciers n’est pas fatale. L’investisseur immobilier dispose d’un grand nombre de solutions simples et efficaces pour éviter de surtaxer son revenu immobilier. En effet, la situation peut rapidement devenir catastrophique pour l’investisseur immobilier dont le revenu peut être imposé à un taux maximum de 45 % de l’impôt sur le revenu 17,20 % des impôts sociaux, soit un total de 62,20 %. Avec un tel niveau d’imposition, l’immobilier locatif n’est plus d’intérêt. Néanmoins, ce serait une erreur de vous laisser polluer par cette première analyse car il existe des stratégies pour éviter ce taux d’imposition confiscatoire (vous pouvez bien sûr trouver toutes ces solutions détaillées et analysées dans notre livre « Investir dans l’immobilier, tout savoir pour comprendre et optimiser son patrimoine « ).

Tableau récapitulatif du taux maximal d’imposition sur le revenu de la propriété

Tranche d’imposition marginale (IMT) 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvements sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Taux d’imposition total sur le revenu de la propriété 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%

Ce taux d’imposition est effrayant… mais en réalité il ne touche qu’une très petite minorité d’investisseurs immobiliers. Ce taux d’imposition s’applique au revenu de propriété après déduction de tous les frais qui ont permis la perception du revenu. Ainsi, tout au long de la durée du crédit foncier qui a permis l’acquisition d’un revenu, les intérêts sur les prêts seront déductibles et l’imposition des revenus fonciers sera réalisée sur une base réduite.

Effectuer un travail déductible du revenu de la propriété afin de réduire le montant du revenu imposable à l’impôt sur le revenu.

La première solution simple pour réduire l’impôt sur la propriété revenu est de faire du travail sur votre propriété. En effet, comme nous vous l’avons présenté dans cet article « Revenu foncier : Quel travail est déductible pour calculer l’impôt sur le revenu ?  », les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration séparables des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement seront déductibles du revenu foncier perçu et entraîneront une réduction importante de l’impôt du contribuable. Cette réduction d’impôt sur le revenu sera proportionnelle à la tranche d’imposition marginale du contribuable. En effet, en réalisant 10 000€ de travaux déductibles, ce sera 10 000€ de revenus qui ne seront pas imposables au taux d’imposition du revenu foncier qui varie de 17,20 % à 62,20 %. Dans le cas où le montant des travaux est supérieur au montant du revenu imposable, l’excédent qui prend le nom du déficit immobilier peut être imputé sur les autres revenus du contribuable jusqu’à concurrence de 10700 euros, puis sur le revenu de la propriété des dix prochaines années pour l’excédent. C’est le mécanisme fiscal pour le déficit foncier comme nous l’avons détaillé dans cet article « Investissements immobiliers et déficit foncier : une stratégie de bon sens ». Voici le tableau récapitulatif de l’économie fiscale possible grâce à l’achèvement des travaux :

Montant des travaux réalisés 10 000€
Marginaux d’imposition (TMI) 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvements sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Taux d’Imposition des Revenus 17,20%terre 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%
Coût réel du travail (après déduction fiscale) 8 280€ 6 880€ 5 280€ 4.180 € 3 780€
Montant de la réduction de l’impôt foncier — 1,720€ — €3 120 — 4 720€ — 5 820€ — 6 220€

De plus, dans un marché immobilier où l’obsolescence de l’immobilier s’accélère, la réalisation de travaux contribue à maintenir la valeur patrimoniale de votre immeuble et à maintenir la qualité des revenus locatifs (cf. investissement immobilier 2019 ? Vers le reno ») des villes moyennes ?). L’investisseur qualifié être en mesure d’acquérir un bien dont la valeur est dégradée par l’obsolescence immobilière afin de le rénover et de l’adapter aux besoins des locataires. Les travaux entrepris peuvent être déductibles des autres revenus du contribuable dans l’année d’achèvement des travaux jusqu’à une limite de 10700€, puis sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans. Quiconque trouve le bien dans une zone admissible en vertu de la loi DENORMANDIE peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 21% au lieu de la déductibilité fiscale des travaux de rénovation. (cf » La réduction d’impôt « DenorMandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est-il intéressant ?). En fin de compte, l’imposition des revenus fonciers peut être très faible ou inexistante grâce à ce simple déficit foncier !

Investir dans un nouveau bâtiment pour bénéficier de la loi PINEL et non assujetti à l’impôt sur le revenu foncier pendant 9 à 12 ans !

Un investisseur immobilier qui n’a pas le courage d’investir dans un immeuble ancien avec des travaux peut chercher à investir dans un nouveau immeuble locatif. Il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement que l’investisseur achètera à VEFA ou qu’il aura construit via un constructeur (cf. » Loi PINEL : Comment investir dans l’immobilier sans payer 30% trop !) Investir dans de nouveaux biens immobiliers signifie bénéficier de la loi PINEL et donc d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% sur 12 ans (mais les revenus fonciers perçus seront imposables). En résumé, l’avantage fiscal de l’investissement PINEL est inversement proportionnel au taux d’imposition du contribuable :

Montant de l’investissement PINEL 100 000€
Montant du loyer PINEL 4 000€
Tranche marginaux d’imposition (TMI) 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvements sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Taux d’imposition global des revenus fonciers 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%
Montant de l’impôt sur le revenu foncier PINEL 688 € €1 248 1 888€ €2 328 2 488€
Réduction d’impôt PINEL pour les 9 premières années 2 000€ 2 000€ 2 000€ 2 000€ 2 000€
Réduction fiscale PINEL pendant 10, 11, 12 ans 1 000€ 1 000€ 1 000€ 1 000€ 1 000€
Montant de l’imposition nette sur les investissements PINEL au cours des neuf premières années -1 312€ — 752€ — 112€ 328 € 488 €
Taux d’imposition net 8,20% 12,20%
Montant de l’imposition nette des investissements PINEL au cours des années 10, 11, 12 — 312€ 248 € 888 € 1 328€ 1 488€
Taxe nette taux 6,20% 22,20% 33,20% 37,20%

En fin de compte, la conclusion est très favorable pour le nouvel investisseur immobilier !

  • Les contribuables imposés à moins de 30 % ne paieront aucun impôt sur les revenus fonciers perçus pendant 9 ans et recevront même un chèque de l’administration fiscale ;
  • Les contribuables assujettis à 41 % ou plus auront un taux d’imposition très faible (et même nettement inférieur à 30 % du prélèvement forfaitaire unique — PFU — applicable au revenu du ménage)

Nous sommes loin d’un taux d’imposition confiscatoire !

Loyer aux locataires à faible revenu pour bénéficier de la loi COSSE et abattement fiscal de 15% à 85%

Enfin, pour les propriétaires qui ne souhaitent pas effectuer de travaux ou investir dans de nouveaux biens immobiliers, la solution du droit COSSE peut s’avérer d’une grande pertinence. La COSSE Act est un régime fiscal très simple qui permet au propriétaire de bénéficier d’une déduction fiscale comprise entre 15% et 85%, en fonction de la superficie et du niveau de votre loyer, avant d’être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cet arrangement peut être combiné avec l’exécution de travaux pour bénéficier d’avantages fiscaux encore plus importants. Vous pouvez comprendre les avantages de la loi COSSE en lisant ces articles » Loi COSSE : Conditions pour bénéficier de l’escompte Cosse sur le revenu foncier » ou « Loi Simulateur COSSE : Déficit foncier cumulé et escompte Cosse pour optimiser l’investissement immobilier ».

Tableau récapitulatif du taux d’imposition réel d’un investissement immobilier en vertu de la loi COSSE (50%, social dans la zone B2)

Taux de réduction de la loi COSSE 50%
Tranche marginals d’imposition (TMI) 0% 14% 30% 41% 45%
Prélèvements sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Taux d’imposition global des revenus fonciers 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%
COSSE loi abattement 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00%
Taux d’imposition après abattement COSSE 8,60%50% 15,60% 23,60% 29,10% 31,10%

Une fois de plus, le taux d’imposition réel sur le revenu foncier est très faible et très proche des nouvelles normes imposées par le prélèvement forfaitaire de 30 % (UFP).

Tableau récapitulatif du taux d’imposition réel d’un investissement immobilier en vertu de la loi COSSE (réduction de 30%, intermédiaire dans la zone A, Abis ou B1)

Taux de réduction de la loi COSSE 30%
Tranche d’imposition marginale (TMI) 0% 14% 30% 41% 45%
Sociaux Prélèvements 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
Taux d’imposition des revenus fonciers 17,20% 31,20% 47,20% 58,20% 62,20%
Abattement loi COSSE 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 30,00%
Taux d’imposition après COSSE 50% 12,04% 21,84% 33.04% 40,74% 43,54%

L’ emplacement meublée, dernière stratégie pour l’administration fiscale et bénéficer réduit l’imposition par la dépréciation fiscale.

Enfin, et la stratégie ultime, de loin la plus efficace, mais aussi la plus délicate à mettre en œuvre, est de passer de nues aux locations meublées. En effet, comme nous le détaillons très longuement dans le livre « Investir dans l’immobilier « , les bénéfices provenant de l’activité locative meublée ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus immobiliers, mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, les règles régissant la détermination du revenu imposable sont totalement différentes et permettent aux revenus de location d’être pratiquement non imposables pendant une très longue période. Néanmoins, la location meublée répond à une réglementation très précise qui doit être strictement respectée. Par exemple, il s’agit de fournir à l’appartement ou à la maison les meubles nécessaires tels que définis par décret. Il n’est pas possible de faire une location meublée en meublant l’appartement avec deux chaises et une table, la doctrine est très précise sur ce point. Bref, faire de la location meublée est une opportunité définitive de bénéficier d’une taxe moins élevée… mais c’est une autre activité.

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